为推进永修县吴城候鸟特色小镇项目建设，将吴城镇打造成为国际观鸟圣地、生态文明样板，根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》、《江西省国有土地上房屋征收与补偿实施办法》（省政府214号令）、《九江市人民政府关于印发九江市国有土地上房屋征收与补偿实施办法的通知》（九府发〔2016〕12号）文件精神，结合吴城镇实际情况，特制定本方案。

一、征收部门

永修县住房和城乡建设局

二、征收实施单位

委托吴城镇人民政府负责房屋征收与补偿的具体工作，如宣传发动、入户摸底调查、签订补偿安置协议、被征收房屋拆除、房源分配、资料汇总归档等相关事宜。

三、征收范围  

此次被征收单位范围主要为：樊家垅街区、豆鼓巷街区、望湖亭周边沿线区域、棚户区转运站区域、原林业局办公楼区域房屋约350栋房屋及附属物，建筑面积约8万㎡（具体以房屋征收规划红线图内房屋实际测量面积为准）。

四、征收期限

自征收决定发布之日起至2020年2月22日止。

五、征收补偿与安置

该项目被征收房屋实行货币补偿、产权调换两种方式，由被征收人自行选择。

该项目征收范围内的简易附属房、附属物、附着物、房屋装修等实行货币补偿，其补偿标准和金额以委托有资质的专业评估公司出具评估报告为准。

（一）货币化补偿方式

货币化补偿款由被征收的房屋建筑面积按市场评估价值、被征收房屋装修及附属物补偿费、搬迁和临时安置补助费、奖励部分共4项构成。

1.被征收房屋价值的补偿（含装修、附属物价值），以房屋征收决定发布之日为评估时点，由依法选定的评估机构评估确定。

2.因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿。

（1）搬迁补助费：以被征收人（户）的房屋认定合法建筑面积（不含装修、附属物等）6元/㎡补助，不足1000元补足1000元；对被征收人（户）一次性给予两次搬迁补助费。

（2）临时安置补助费：选择货币补偿的被征收人（户）按以被征收人（户）的房屋认定合法建筑面积 (不含装修、附属物等)每月6元/㎡补助，不足700元补足至700元，自搬离交房之日起一次性补偿6个月临时安置费。

（3）奖励部分：住宅房屋的奖励包括签约进度奖、交房搬迁进度奖、货币化自行安置奖；非住宅房屋的奖励为签约进度奖、交房搬迁进度奖。

①住宅房屋，签约搬迁进度奖指被征收人在规定期限内签约的，以被征收人的住宅房屋认定合法建筑面积按专业房地产评估公司评估价值（不含装修、附属物等）的10%奖励给被征收人；对在该片区征收决定公告发布之日后并确定首签日起（首签日另行公告）10天内（含第10天）签约的，每户另给予被征收人的住宅房屋认定合法建筑面积60元/㎡奖励，不足6000元补足6000元；第11天至20天（含20天）内签约的，每户另给予被征收人的住宅房屋认定合法建筑面积30元/㎡奖励，不足3000元补足3000元；第20天以后签约的不再另行给予奖励；货币化自行安置奖是以被征收住宅房屋认定合法建筑面积按专业房地产评估公司评估价值的15%奖励给被征收人。

②非住宅房屋，被征收人在征收决定公告发布之日后并确定首签日起（首签日另行公告）10天内（含第10天）签约的，以被征收人非住宅房屋认定合法建筑面积按专业房地产评估公司评估价（不含装修、附属物等）的1.5%奖励给被征收户;第11天至20天(含20天)内签约的，以被征收人非住宅房屋认定合法建筑面积按专业房地产评估公司评估价（不含装修、附属物等）的0.75%奖励给被征收人；第20天以后签约的不再另行给予奖励。

③交房搬迁进度奖：被征收人（户）在规定时间内签约，并在2020年2月15日之前搬家且将住宅房屋及附属物全部交由征收人的，另给予被征收人（户）住宅合法建筑面积（不含装修、附属物等）30元/㎡奖励，不足3000元补足3000元；在2020年2月16日至22日之间搬家且将住宅房屋及附属物全部交由征收人的，另给予被征收人（户）住宅合法建筑面积（不含装修、附属物等）10元/㎡奖励。在2020年2月23日之后搬离不予奖励。

在2020年1月17日之前搬家且将住宅房屋及附属物全部交由征收人的，在被征收人（户）住宅合法建筑面积（不含装修、附属物等）30元/㎡的奖励基础上，额外奖励20元/㎡。

非住宅房屋的被征收人，在2020年2月22日之前搬迁并将房屋及附属物全部交由征收人的,以被征收人的房屋建筑面积(不含装修、附属物等)10元/㎡奖励给被征收人。在2020年2月23日之后搬离不予奖励。

在2020年1月17日之前搬家且将非住宅房屋及附属物全部交由征收人的，在被征收人（户）非住宅合法建筑面积（不含装修、附属物等）10元/㎡的奖励基础上，额外奖励10元/㎡。

(二）产权调换方式

产权调换按照“被征收房屋评估价与产权调换房屋评估价差价互找”的方式进行，即：被征收房屋评估价高于产权调换房屋的，征收人补差价给被征收人；被征收房屋评估价低于产权调换房屋的，被征收人补差价给征收人。

1.被征收房屋评估与补偿价构成

产权调换以被征收房屋合法建筑面积按就地或就近市场评估价值、被征收房屋装修及附属物补偿费、搬迁和临时安置补助费、奖励部分等项目构成。对正在营业的非住宅房屋给予搬迁费、停产停业补偿、租金补偿；没有营业的非住宅房屋给予搬迁费和临时安置补助费。

(1)被征收房屋价值的补偿（含装修、附属物价值），由依法选定有资质的房地产评估公司出具评估报告为准。

(2)因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿。

①搬迁补助费：以被征收人（户）的房屋认定合法建筑面积（不含装修、附属物等）6元/㎡补助，不足1000元补足1000元；对被征收人（户）一次性给予两次搬迁补助费。

②临时安置补助费：按被征收房屋认定合法建筑面积每月6元/㎡补助，不足700元补足至700元,自搬离交房之日起先一次性支付12个月临时安置补助费。实际安置补助费支付期限，从被征收人腾房搬离之日起至产权调换房屋交付公告规定的交房时间止。对申请产权调换的被征收人安置的临时过渡期限为多层建筑安置小区不超过24个月。产权调换房屋到期未交付的，自逾期之日起按本方案标准的1.5倍支付临时安置费；逾期超过12个月的，从超过之日起按本方案标准的2倍支付临时安置费。

奖励部分：包括签约进度奖、交房搬迁进度奖

①住宅房屋，签约搬迁进度奖指被征收人在规定期限内签约的，以被征收人的住宅房屋认定合法建筑面积按专业房地产评估公司评估价值（不含装修、附属物等）的10%奖励给被征收人；对在该片区征收决定公告发布之日后并确定首签日起（首签日另行公告）10天内（含第10天）签约的，每户另给予被征收人的住宅房屋认定合法建筑面积60元/㎡奖励，不足6000元补足6000元；第11天至20天（含20天）内签约的，每户另给予被征收人的住宅房屋认定合法建筑面积30元/㎡奖励，不足3000元补足3000元；第20天以后签约的不再另行给予奖励。

②非住宅房屋，被征收人在征收决定公告发布之日后并确定首签日起（首签日另行公告）10天内（含第10天）签约的，以被征收人非住宅房屋认定合法建筑面积按专业房地产评估公司评估价（不含装修、附属物等）的1.5%奖励给被征收户;第11天至20天(含20天)内签约的，以被征收人非住宅房屋认定合法建筑面积按专业房地产评估公司评估价（不含装修、附属物等）的0.75%奖励给被征收人；第20天以后签约的不再另行给予奖励。

③交房搬迁进度奖：被征收人（户）在规定时间内签约，并在2020年2月15日之前搬家且将住宅房屋及附属物全部交由征收人的，另给予被征收人（户）住宅合法建筑面积（不含装修、附属物等）30元/㎡奖励，不足3000元补足3000元；在2020年2月16日至22日之间搬家且将住宅房屋及附属物全部交由征收人的，另给予被征收人（户）住宅合法建筑面积（不含装修、附属物等）10元/㎡奖励。在2020年2月23日之后搬离不予奖励。

在2020年1月17日之前搬家且将住宅房屋及附属物全部交由征收人的，在被征收人（户）住宅合法建筑面积（不含装修、附属物等）30元/㎡的奖励基础上，额外奖励20元/㎡。

非住宅房屋的被征收人，在2020年2月22日之前搬迁并将房屋及附属物全部交由征收人的,以被征收人的房屋建筑面积(不含装修、附属物等)10元/㎡奖励给被征收人。在2020年2月23日之后搬离不予奖励。

在2020年1月17日之前搬家且将非住宅房屋及附属物全部交由征收人的，在被征收人（户）非住宅合法建筑面积（不含装修、附属物等）10元/㎡的奖励基础上，额外奖励10元/㎡。

2.产权调换房屋价格

吴城国有土地被征收户产权调换房屋为同兴村安置区地块房源。房屋结构为“4+1”模式的框架结构。综合成本价为1700元/㎡，综合市场价为2300元/㎡。

3.产权调换房屋面积规定

被征收人房屋被征收后选择产权调换方式安置的，按照“先签约先选”的原则进行选房。选房时必须先足额选房不得拆分，被征收人（户）根据需要合理选择户型，户型为A户型60㎡、B户型80㎡、C户型100㎡、D户型120㎡四种，具体方式为：

（1）被征收人（户）房屋面积小于60㎡的，只能选择A户型，面积差额部分在10㎡(含10㎡）之内的按综合成本价补差；面积差额部分大于10㎡的，10㎡之外的部分按综合市场价补差。不是唯一一套住房的家庭，若面积不足35㎡的，则剩余面积部分按货币化补偿方式补偿给被征收人。

（2）被征收人（户）房屋面积在60—80㎡之内（含80㎡）的，可选择A、B两种户型其中一种，选A户型的，其剩余面积部分按货币化补偿方式补偿给被征收人（户）。选择B户型的，其差额面积部分补差方式同上（1）。  

（3）被征收人（户）房屋面积在80—100㎡之内（含100㎡）的，可选择A、B、C两种户型其中一种。选A、B户型的，其剩余面积部分按货币化补偿方式补偿给被征收人（户）。选择C户型的，其差额面积部分补差方式同上（1）。  

（4）被征收人（户）房屋面积在100—120㎡之内（含120㎡）的，可选A、B、C、D四种户型中的一种，其结算方式同上（3）或下（5）。

（5）被征收人（户）房屋面积超过120㎡的，可以自由选择户型，其剩余面积达到35㎡以上（含35㎡），方可按就近靠的原则进行二次选房，其差额面积部分补差方式同上（1）或（2）。若剩余面积不足35㎡的，则剩余面积部分按货币化补偿方式补偿给被征收人（户）。

4.产权调换房屋选房规则

安置选房顺序按照两个原则进行。

第一个原则：在2020年1月17日前签约且腾房搬离的，按照“先签先选房”的原则进行（即按签约的先后时间，依次确定选房顺序号。如果同天签约的被征收户，就采取抓阄或摇号的形式确定选房顺序号后再选房)。

第二个原则：在2020年1月17日完成签约的前提下，在2020年1月18日至2月22日之间腾房搬离的按照“先搬先选房”的原则进行（即按腾房搬离的先后时间，依次确定选房顺序号。如遇到同天腾房搬离的，以签约时间先后顺序确定选房的先后顺序号；如遇到同天签约且同天腾房搬离的被征收户，就采取抓阄或摇号的形式确定选房顺序号后再选房）。

5.产权调换的其他规定

⑴产权调换的时间期限:被征收人在签订征收补偿协议时,同步确定所选产权调换的户型。

⑵申请产权调换必须为房屋被征收对象本人。被征收对象有重度残疾（指肢体二级残疾或重大疾病）、高龄等情形的，作为特殊群体可申请安排至安置房一楼，经征收实施单位审核确认并公示后，统筹进行安排。

⑶被征收人选择产权调换的，与县政府指定的房屋产权单位签订产权调换协议。

⑷被征收人在办理不动产登记时，土地性质为国有划拨。如需办理国有出让土地证，由被征收人自行补齐土地出让金，征收单位予以配合。

⑸产权调换房屋价值评估时点与被征收房屋价值评估时点一致。吴城镇产权调换房屋为期房，以同地段、同类型、同结构、同用途现房的评估价为参考依据确定产权调换房屋的评估价。

（三）其他补偿规定

1.被征收房屋为该家庭在本地唯一一套住房，且建筑面积不足36㎡的补齐36㎡。被征收人选择产权调换的，超出36㎡的部分实行阶梯式价格，36至50㎡(含50㎡)的部分按综合成本价补差，超出50㎡的部分按综合市场价补差，结构差价和楼层差价以评估价为准，评估价另行公布。被征收人选择货币补偿且其住房面积小于36㎡的，按照36㎡建筑面积结算。

2.征收行政事业单位、国有集体企业（含改制企业）自管公有产权住宅的，房屋征收部门对被征收人给予补偿，被征收人应对房屋承租人进行安置。

⑴被征收人选择产权调换的，房屋征收部门与被征收人、公有房屋承租人签订房屋产权调换协议。产权调换的房屋继续由承租人承租，承租人符合房改条件的，经产权单位同意，可办理房改手续。

⑵被征收人选择货币补偿的，承租人符合房改条件的，经被征收人单位同意，按评估总价扣除模拟房改购买产权应支付价款及相关费用后，剩余部分对承租人给予补偿。

3.对非本单位职工借住单位公房的，在规定期限完成搬迁的，给予每户2000元（两次）搬迁补助费。

4.被征收房屋有供水、供电、供气、有线电视、固定电话、宽带等设施使用户头的以实际数由被征收人到各相关部门办理迁移或销户手续，房屋征收实施单位进行配合。选择货币补偿的按征收时安装的费用标准给予被征收人货币补偿。选择产权调换的被征收人没有上述等使用户头的，一切开通费用由本人承担，恢复了被征收人原有户头的不再补偿。

5.生活设施拆装补偿：(1)热水器拆装费100元/台。(2)空调拆装费200元/台。(3)太阳能拆装费300元/套。

6.因征收正在从事生产或经营的非住宅房屋造成停产停业损失的，给予停产停业和租金补偿，不给予临时安置补助费。

(1)给予停产停业和租金补偿的，应当符合下列条件：

①被征收房屋具有不动产登记（房屋权属）证或者经有关部门认定为合法建筑；

②有合法、有效的营业执照或者其他相关生产经营行政许可手续，且营业执照或者其他相关生产经营行政许可手续上载明的营业场所为被征收房屋；

③已办理税务登记并具有税负核定凭证。

(2)停产停业补偿标准：对被征收人非住宅房屋正在从事生产经营活动的房屋，实行产权调换和货币补偿的，一次性给予经营主体6个月的停产停业损失补偿。具体标准为：①生产用房每月4元/㎡；②仓库、办公用房每月3元/㎡;③经营性店面每月40元/㎡。

(3)租金补偿标准：对被征收非住宅房屋正在从事生产经营活动的，一次性给6个月的租金补偿。具体标准为：①生产用房每月6元/㎡；②仓库、办公用房每月5元/㎡;③经营性店面每月40元/㎡。

7.对于征收公告发布时没有从事生产经营性活动的非住宅房屋，不给予停产停业和租金补偿，只给予临时安置补助费，具体标准为：⑴生产用房、仓库、办公用房每月3元/㎡，不足700元补足700元，一次性支付6个月临时安置补助费；⑵经营性店面每月6元/㎡，不足700元补足700元，一次性支付6个月临时安置补助费。

8.征收依法登记为住宅的房屋、被征收人改变房屋用途作为经营性店面使用的，应当按照原房屋性质给予征收补偿。

以该房屋为注册地址办理了合法有效营业执照或其他生产经营行政许可和税务登记并具有税负核定凭证，且该房屋在征收时实际已连续作业经营性店面使用两年以上的（含两年），经房屋征收部门组织认定，可以对实际用于经营的部分给予适当补助。补助标准不超过该部分面积，按原房屋性质、用途评估价格的50%。

9.征收设有抵押权的房屋，抵押人和抵押权人应当重新设定担保或者达成债务清偿协议。抵押人和抵押权人不能重新设定担保或者不能达成债务清偿协议，房屋征收部门应当对被征收人实行货币补偿，并将补偿款向公证机构办理提存公证。

（四）对已依法登记房屋性质的界定

对已登记房屋用途的界定，以下列权证或批准手续记载为准：

1.以不动产登记权证或房产证记载房屋用途或规划用途为准；

2.房产证未记载的，以土地证或土地批准文件记载用途为准。房产证与土地证或土地批准文件记载用途不一致的，以土地证或土地批准文件记载为准；

3.不动产登记权证、房产证和土地证或土地批准文件均没有记载的，以政府部门批准的建房手续记载用途为准。

六、其他

（一）被征收人选择产权调换，不缴纳房屋产权调换面积购买差价的，对安置房屋免征契税；需要缴纳房屋产权调换面积购买差价的，对差价部分按规定征收契税。

（二）房地产价格评估机构选定或确定按照《九江市人民政府关于印发九江市国有土地上房屋征收与补偿实施办法的通知》（九府发〔2016〕12号）文件的有关规定执行。

（三）征收范围内的房屋实测面积与产权证不一致时，按照《九江市人民政府关于印发九江市国有土地上房屋征收与补偿实施办法的通知》（九府发〔2016〕12号）文件的有关规定执行。

（四）如本实施方案未涉及的有关事宜，依照相关政策规定，另行制订。

（五）本实施方案由县住房和城乡建设局、吴城镇人民政府负责解释。